進入法拍前如何與債權人談展延或和解｜自救流程完整說明

收到法院寄來的拍賣公告、或者接到債權人一再催告的通知、很多屋主的第一反應是恐慌、覺得房子保不住了。事實上、從開始積欠款項到真正走到法院拍賣程序、中間通常還有一段時間、這段時間就是最寶貴的協商空間。很多屋主因為害怕面對、選擇拖延不接電話、不回信件、反而錯過了最好的協商時機、等到真的收到拍賣公告才驚覺情況已經很難挽回。這篇文章要說明的是、在進入法拍程序之前、怎麼主動跟債權人談展延、談減免、或者談和解、把握每一個還能爭取的機會。

為什麼越早與債權人溝通、協商空間越大

債權人願不願意配合展延或和解、跟時間點有很大的關係。在還沒有進入法院程序之前、債權人也需要花費時間與費用去聲請強制執行、拍賣程序本身也有相當的行政成本、加上房屋拍賣未必能賣到理想的價格、有時候第一次流標、第二次流標、拖到最後成交價反而比市場行情低上不少、對債權人來說也不是最划算的結果。因此、如果屋主在還沒有進入法院程序之前、就主動聯繫債權人、表達願意處理債務的誠意、並且提出具體可行的還款方案、債權人通常會比較願意坐下來談、因為對雙方來說、談出一個彼此都能接受的方式、往往比走完整套法律程序更省時間也更省成本。相反的、如果拖到法院已經核發拍賣公告、程序啟動之後要喊停或者變更、牽涉的環節就更多、協商的難度也會跟著提高。

常見的協商方式、展延、減免與和解的差別

跟債權人協商、大致上有幾種常見的方向、彼此的性質並不相同。展延、指的是延長還款的期限、讓原本每個月要繳的金額變得比較低、爭取更多時間讓收入回穩之後再逐步補足；這種方式適合暫時性的資金周轉困難、例如短期失業、突發的醫療支出、或者景氣因素導致收入暫時下滑的情況。減免、指的是請求債權人減少部分利息、違約金、或者遲延利息、這種方式通常需要提出比較具體的財務困難證明、也要看債權人內部的政策是否允許彈性處理。和解、則是雙方針對整筆債務重新協商一個雙方都能接受的清償方案、可能是分期攤還、也可能是一次性用較低金額結清、和解通常會涉及簽署新的協議書、把原本的爭議或欠款金額、還款方式、還款期限都重新用白紙黑字寫清楚。三種方式並不互斥、實務上常常是先談展延爭取時間、如果狀況還是無法改善、再進一步討論減免或和解的可能性。

情境比較、不同財務狀況適合不同的協商策略

假設情境一、屋主原本收入穩定、只是因為突發事件導致短期幾個月繳款吃緊、這種情況下、適合優先爭取展延、把還款期限拉長、或者暫時只繳利息、等收入回穩之後再恢復正常還款、因為根本問題只是暫時性的、不需要動用到大幅減免這種比較激烈的手段。假設情境二、屋主的收入結構已經發生長期性的改變、例如轉換到收入較低的工作、或者家庭經濟支柱出現長期無法工作的狀況、單靠展延恐怕無法真正解決問題、這時候就需要誠實地跟債權人說明整體財務狀況、討論調整還款金額、或者針對已經產生的違約金與遲延利息、爭取部分減免、讓每個月的負擔回到可以負擔的範圍。假設情境三、房屋已經進入法院拍賣程序、公告都已經寄發、這種情況下、要談的重點就不再是單純的展延、而是要爭取撤回強制執行的可能性、也就是趕在拍賣真正成交之前、想辦法清償一定比例的欠款、或者提出債權人可以接受的和解方案、讓債權人主動撤回聲請、這個階段時間非常緊迫、每一天的進度都很關鍵。

常見誤解

第一個常見誤解是以為債權人一定不願意談、乾脆放棄溝通、事實上多數債權人也不希望走到拍賣這一步、因為拍賣程序耗時又耗費用、如果屋主展現出解決問題的誠意、多半還是願意坐下來談。第二個常見誤解是以為只要躲著不接電話、事情就會拖過去、實際上逃避只會讓債務持續累積遲延利息與違約金、金額只會越滾越大、對自己完全沒有幫助。第三個常見誤解是以為口頭上跟債權人談好就沒事了、務必記得任何協商結果都要落實成書面文件、雙方簽名確認、口頭承諾在後續如果發生爭議時、很難作為依據。第四個常見誤解是以為找人代為出面談判就一定比較有利、其實協商的關鍵在於財務狀況是否真實、還款方案是否可行、而不是找誰出面、與其花錢找不明確的管道、不如把自己的財務狀況整理清楚、誠實面對。

自救流程與需要準備的文件

如果已經意識到繳款出現困難、建議依照以下步驟盡快展開行動。第一步、盡快整理自己目前的財務狀況、包括收入來源、每月固定支出、名下其他資產、以及所有債務的明細、把整體狀況攤開來看清楚。第二步、主動聯繫債權人、說明目前遇到的困難、並且提出初步的還款構想、態度上盡量誠懇、不要逃避也不要情緒化。第三步、根據債權人的回應、準備相關的佐證文件、例如收入變動的證明、醫療支出的單據、或者其他足以說明財務困難的資料、讓協商更有說服力。第四步、如果雙方談出共識、務必要求簽署書面的協議、把展延期限、減免項目、或者和解金額與付款方式都寫清楚、雙方各自留存一份。第五步、協議簽署之後、務必按照新的約定確實履行、如果又發生無法履行的狀況、要在第一時間再次主動聯繫、而不是又回到逃避的狀態。整個過程中、如果對法律程序或者權利義務有不確定的地方、建議尋求專業人士協助檢視文件內容、確保自己簽下去的協議是真的可以做到、也真的對自己有利。

常見問題

問、已經收到法院的拍賣公告、還來得及協商嗎？答、原則上只要拍賣還沒有真正成交、都還有協商與處理的空間、只是時間越晚、可以運用的方式就越有限、務必把握剩下的每一天盡快行動。問、跟債權人談展延、會不會影響信用紀錄？答、還款過程中的協商本身不必然等於信用受損、但是如果原本就已經產生延遲繳款的紀錄、這個紀錄通常已經存在、協商的重點應該放在避免狀況繼續惡化、而不是糾結協商這個動作本身。問、如果債權人不願意配合協商怎麼辦？答、可以評估其他資金來源或者資產處分的可能性、例如是否能夠透過出售部分資產先行清償一部分欠款、藉此換取债权人更大的協商彈性、同時也可以尋求法律或財務專業人士協助、了解自己還有哪些權利可以主張。

注意清單

• 發現繳款出現困難、第一時間主動聯繫債權人、不要拖延也不要逃避
• 把財務狀況誠實整理清楚、準備好可以佐證的文件
• 任何協商結果都要落實成書面協議、雙方簽名留存
• 拍賣公告已經寄發、時間非常緊迫、每一天都要積極處理
• 對協議內容有疑慮、務必先請專業人士協助檢視再簽名