把全台有成交的社區大樓依屋齡分四帶,看每坪中位單價(中位數較不受極端高價拉抬,更貼近典型成交),會看到一條反直覺的 U 型:新屋高、中古(15–30 年)最低、老屋又拉回最高。
| 屋齡帶 | 社區數 | 中位單價 | 平均總價 |
|---|---|---|---|
| 5 年內新屋 | 45,599 | 30.9 萬 | 1,432 萬 |
| 5–15 年 | 8,491 | 30.2 萬 | 1,440 萬 |
| 15–30 年 | 15,615 | 19.5 萬 | 718 萬 |
| 30 年以上老屋 | 2,367 | 36.6 萬 | 1,187 萬 |
關鍵不是「老屋比較貴」這麼簡單,而是倖存效應:屋齡 30 年以上還在市場上交易的社區,絕大多數集中在都會精華地段(見下表),這些地段的土地價值撐住了單價;相對地,15–30 年這帶多是郊區與重劃初期的量體住宅,單價自然較低。
30 年以上老屋社區,中位單價最高的縣市:
| 縣市 | 老屋社區數 | 老屋中位單價 |
|---|---|---|
| 臺北市 | 953 | 67.2 萬/坪 |
| 新北市 | 189 | 28.9 萬/坪 |
| 新竹市 | 18 | 18.2 萬/坪 |
| 基隆市 | 26 | 16.1 萬/坪 |
| 臺中市 | 312 | 16 萬/坪 |
| 臺南市 | 158 | 11.4 萬/坪 |
臺北市一地就拉高了全台老屋的平均——這正說明老屋房價是「地段決定」而非「屋齡決定」。
老屋的價值密碼除了地段,還有一個常被忽略的面向:貸款餘額。買得早的老屋屋主,第一順位房貸多半已還大半、甚至還清,剩餘餘額低;而「房屋淨值 = 市值 − 一胎餘額」這塊,正是二胎能動用的空間。所以同樣市值,老屋屋主能規劃的二胎空間,常比剛背完高額新屋房貸的屋主更大。
我們把全台每個路段與社區都用這個邏輯算了「估可動用空間排行」,可以直接查你家這條路、這一棟:
本報告以內政部不動產交易實價登錄的住宅類成交(社區大樓,排除極端與異常值)為基礎,屋齡取各社區成交的平均屋齡分帶,房價採每坪中位單價(減少極端高價影響)。數字為統計結果、僅供參考,個別物件價值與可貸額度以實際估價為準。歡迎媒體與研究引用,請註明資料來源為內政部實價登錄、整理自金五吉實價雷達(superrich.tw),並連結本頁。
