把全台有成交的社區,依建物型態分類,算各類型的平均總價與平均屋齡,再用「房屋市值約九成 − 依屋齡估計的一胎占比」推估二胎可動用空間。可動用金額由高到低:
| 物件類型 | 樣本數 | 平均總價 | 平均屋齡 | 估可動用空間 | 可動用占比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 電梯大樓 | 57,926 | 1,369 萬 | 6.2 年 | 411 萬 | 30% |
| 透天厝 | 102 | 877 萬 | 12.5 年 | 351 萬 | 40% |
| 華廈 | 17,056 | 830 萬 | 9.6 年 | 249 萬 | 30% |
| 公寓 | 973 | 412 萬 | 30.1 年 | 247 萬 | 60% |
| 套房 | 1,166 | 348 萬 | 17.1 年 | 139 萬 | 40% |
註:本資料為「社區」登錄成交,電梯大樓與華廈樣本充足(各數萬筆);公寓、透天因多為獨棟而非社區登記,樣本較少、且偏向都會社區型,數字僅供類型間比較參考,個別物件以實際估價為準。
關鍵在一胎餘額。電梯大樓多為近年新成屋(平均屋齡 6.2 年),屋主第一順位房貸才剛背、餘額重,所以雖然總價最高(平均 1,369 萬)、可動用金額也最大,但占市值的比例最低(約 30%)。
反過來,老公寓平均屋齡 30.1 年,一胎多已還清大半,雖然總價較低,可動用占比卻最高(約 60%)——這和我們在老屋淨值報告看到的現象一致:老屋的隱藏淨值常比帳面想像更厚。
上面是「類型平均」的概況;真正的可動用空間要看你家的實際地段、屋齡與一胎餘額。我們把全台每個社區與路段都用同一套邏輯算好了,可以直接查:
本報告以內政部不動產交易實價登錄的社區住宅成交為基礎,依建物型態分類,總價與屋齡取各類型社區成交平均。可動用空間為示意估算(市值九成扣除依屋齡估計之一胎占比),非個別鑑價,實際額度以專人估價與一胎剩餘本金為準。歡迎媒體與研究引用,請註明資料來源為內政部實價登錄、整理自金五吉實價雷達(superrich.tw),並連結本頁。
