新竹縣屬於親民單價帶的行政區
| 行政區 | 中位單價 | 中位總價 | 近一年成交 | 平均屋齡 | 樣本信心度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 峨眉鄉 | 6.2 萬/坪 | 250 萬 | 6 筆 | 34 年 | 偏低 |
親民單價帶的估值重點
親民單價帶多分布在非都會區與外圍鄉鎮。每坪中位單價在 15 萬以下，意味著一間 30 坪的房屋總價大約落在 450 萬以內。
對二胎來說，這帶來一個很實際的特性：殘值空間的絕對金額有限。市價乘以八成再扣掉一胎餘額，算出來的空間可能是一兩百萬的量級。這不是問題，但決定了兩件事。
金五吉在這一帶怎麼評估
設定成本佔比要先算。設定登記規費、地政士代辦費是固定的，借 50 萬和借 500 萬差不多。在親民單價帶借小額，這些一次性費用的佔比會比較有感，辦理前先把總成本算清楚，確認划算再做。
實價樣本可能較稀疏。單價低的區域往往成交量也少，可比對的實價案例不多，估值的信心區間會比較寬。金五吉會多取幾筆鄰近成交交叉比對，不用單一案例定價。
土地持分的價值要看清楚。這一帶不少是透天或含較大基地持分的物件，土地價值在估值裡的比重往往高於建物，這是把估值做實的關鍵。
新竹縣親民單價帶常見問題
新竹縣有哪些行政區屬於親民單價帶？
新竹縣共有 1 個行政區的每坪中位單價落在每坪中位單價 15 萬以下，分別是峨眉鄉。這是以行政區平均分類，個別房屋以實際成交單價為準。
在新竹縣這幾區，同坪數大概值多少？
以這幾區的中位單價 6.2 萬/坪估算，30 坪房屋市價約 186 萬、中位總價約 250 萬。二胎可貸空間以「市價 × 八成 － 一胎本金餘額」計算，需要調謄本確認一胎實際餘額。
新竹縣這幾區辦二胎，可貸空間大概多少？
以中位總價 250 萬推算，八成可貸總額約 200 萬，扣掉一胎（假設餘額約 122 萬）後殘值空間約 78 萬。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。
撥款前需要先付費用嗎？
不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。
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